El TIF no reduce los impuestos sobre la propiedad que paga el desarrollador. El propietario continúa pagando el monto total de impuestos sobre la propiedad según el valor tasado de la propiedad.
La diferencia está en cómo se utiliza una parte de los nuevos ingresos fiscales generados por el desarrollo.
Por ejemplo, supongamos que una propiedad comercial tiene un valor de $1 millón antes de su reurbanización. La propiedad genera aproximadamente $20,000 al año en impuestos totales sobre la propiedad, de los cuales la Ciudad de Ralston recibe aproximadamente $7,000. Los impuestos restantes se distribuyen entre el distrito escolar, el Condado de Douglas y otras entidades tributarias.
Después de la reurbanización, supongamos que la propiedad tiene un valor de $3 millones. Ahora genera aproximadamente $60,000 al año en impuestos totales sobre la propiedad. Sin TIF, la parte correspondiente a la Ciudad de Ralston sería de aproximadamente $21,000 al año.
Los impuestos generados por el valor original de $1 millón —aproximadamente $20,000 al año— continúan destinándose a las entidades tributarias regulares. Esto significa que la Ciudad de Ralston continúa recibiendo aproximadamente $7,000 al año durante el período del TIF.
Los impuestos generados por los nuevos $2 millones en valor —aproximadamente $40,000 al año— se denominan el incremento fiscal. Esto incluye aproximadamente $14,000 al año que, de otro modo, corresponderían a la Ciudad de Ralston, junto con el incremento correspondiente a las demás entidades tributarias.
Durante un período limitado, el incremento fiscal puede utilizarse para reembolsar costos elegibles de reurbanización o para financiar el proyecto.
Si el período del TIF dura 15 años y los valores de las propiedades y las tasas impositivas permanecen iguales, el proyecto podría generar hasta aproximadamente $600,000 en incremento fiscal durante ese período. De esa cantidad, aproximadamente $210,000 representaría la parte correspondiente a la Ciudad.
Cuando finaliza la obligación del TIF, el valor total de la propiedad regresa a la base tributaria regular. En este ejemplo, la Ciudad de Ralston recibiría entonces aproximadamente $21,000 al año, en lugar de $7,000, según el valor total de $3 millones de la propiedad.
